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股票怎么用杠杆买百万套城中村改造刺激楼市，有望拉动近亿平方米销售
发布日期：2024-12-11 22:44 点击次数：73

股票怎么用杠杆买百万套城中村改造刺激楼市，有望拉动近亿平方米销售

随着近日贵州、河南、江苏、青岛等省市公告用于置换存量隐性债务的再融资专项债发行计划股票怎么用杠杆买，各地新一批特殊再融资专项债发行拉开帷幕，不少机构测算判断，今年2万亿再融资专项债将于年底剩余的一个半月内发行完毕。

第八届“一带一路”与全球治理国际论坛在上海举行。(复旦大学供图)

城中村改造再次“爆火”。上周，住建部部长倪虹在国新办发布会上表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

这对当前的楼市来说无疑是个好消息，尤其是此次明确提出的“货币化安置”，能给市场注入资金，在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，有利于消化存量商品房。

消息发布后，“城中村改造”“货币化安置”等刺激着市场的神经，市场不免联想到我国前两轮大规模的棚改均带来了楼市上涨潮。不过，也有市场声音认为，100万套的新增规模显著小于前两轮棚改，可能无法对楼市产生太大影响。

与历史数据对比，100万套规模到底是怎样的概念？资金增量又将撬动多大的市场？

综合多家业内机构研究，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有望拉动近亿平方米的住宅销售规模。

专家：“100万套”或许只是小试牛刀

回溯历史，在2024年之前，我国的棚改分为四个阶段，2004年至2007年是试点阶段，根据住建部历史资料，最早的“棚改”要追溯到2004年辽宁率先启动的棚户区改造工程。

全国棚改则始于2008年，2008年至2012年是全国棚改的启动阶段，从2008年到2012年，全国开工改造各类棚户区1260万户，中央及地方政府棚改累计投资超过4000亿元。按此计算，这个阶段的年均棚改套数约为250万套。

2014年至2018年则是加速阶段，也是棚改数量的高峰期，根据住建部数据，2015年至2018年每年棚改开工量均在600万套以上，棚改投资额分别为1.54万亿元、1.48万亿元、1.84万亿元和1.74万亿元。

2019年以后，棚改退潮，当年度棚改计划削减到285万套，实际开工量为316万套，此后的2020年、2021年实际开工量分别为209万套、165万套。

2020年以后，大规模棚户区改造进入尾声，老旧小区改造和城市更新开始占据主流。2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，并提出工作目标：到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

从“棚改”到“旧改”，大拆大建的时代暂时告一段落。

从历史数据来看，新增的“100万套”城中村与危旧房改造，相比我国棚改高峰期的数据，似乎并不大。但值得注意的是，此次明确提出“货币化安置”，这一提法的“含金量”很高。

一般来说，货币化安置的比例，决定着对楼市的刺激程度。根据方正证券数据，在我国棚改前期，货币化安置比例较低，在10%以下；直到2015年开始提速，提高至30%左右；2016-2017年进一步提高至50%上下，此后没有再公布。按照这一比例推算，2015年货币化安置达到了173万套，2016-2017年在300万套左右。

尽管近年来的货币化安置比例没有公布，但是近年来的趋势是“拆一还一”的实物安置、原拆原建以及房票安置等。

值得关注的是，住建部部长倪虹提到了什么样的项目可以获得政策支持，包括群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的项目，以及方案比较成熟，征收安置方案做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益的项目。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示，这类项目条件成熟、马上就能操作，按照这一界定范围来说，“新增100万套”的释放时间可能就是近期到年底，如果能在两三个月内先释放100万套的增量，来看看能否让楼市企稳，那这可能还仅是“小试牛刀”。

“其实新增城中村改造需要把握好力度，回顾2016年到2018年，这几年间很多城市的楼市因为棚改而出现了暴涨。从决策层角度来说，他一方面希望市场能够止跌，另一方面也不希望市场再出现暴涨，暴涨之后可能又会出现暴跌，所以决策层希望看到的是楼市逐渐复苏上涨。”张宏伟说道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，住建部此次所提“100万套”，是在原有基础上的增量，因此这个量其实不算少，而且近年来在旧房改造领域一直强调“三大工程”，现在又重提“城中村改造”，具有很强的信号意义。

有望带动1亿平方米住宅销售

新增100万套城中村改造，将对楼市产生多大的实际效用？

综合多家业内机构研究，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有助于存量住房消化，有望拉动近亿平方米住宅销售。

克而瑞方面表示，参照对2015-2017年的棚改货币化安置效果测算，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。以此粗略推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。

标普信评也表示，尽管相对此前的棚改政策，本次安置100万套的规模并不突出，但是本轮政策仍能对市场起到积极的刺激作用。

一方面，不同于2016-2019年棚改主要集中在中、低线城市，本次改造将着眼于大中型城市。考虑到本次城市能级差异，若以100万每套估计，本次安置如果全部以货币化方式进行，估计将为房地产市场带来1万亿左右的资金增量。

“当前全国商品房市场每年成交量级在10万亿左右，当前规模的货币化安置方案若能在短期内集中投放，将增加需求并有效改善市场供需格局。”标普信评称。

招商证券表示，1亿平方米销售，约占2023年全国商品房销售面积的9%和35城销售面积的32%，若政策顺利落地，100万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。

另一方面，100万套并非城中村改造的终点。住建部部长倪虹提到，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，全国需要改造的危旧房就达到50万套。标普认为，未来该项政策具备向中低线城市、向更广的项目种类扩容的空间。

严跃进也表示，100万套除了狭义的城中村，同时也和危旧房改造进行了结合，全国35个重点大城市会成为城中村改造的重点。过去房地产三大工程中提及的城中村，其实是指大城市，和地级市关系不大。但这次明确提及地级市概念，所以覆盖面更广。

张宏伟认为，“100万套”的增量绝大多数会落到35个大城市，未来两三个月，可以观察大中城市、省会城市楼市交易量有没有反弹、能不能复苏，价格能不能企稳。明年一二月份以后，当这种刺激政策的效果过去之后，市场又会不会出现回落？按照过去两年的经验来讲，政策效果过去后，市场回落也是正常的。

“我认为在‘小试牛刀’以后，如果市场又出现回落，那么明年、后年可能会有一个持续的棚改政策落地计划，但很难达到上一轮棚改那么大的规模，或许每年只有100万至150万套，三年总计四五百万套，那其实也不少了，能对市场产生积极影响。”张宏伟称，未来三至四年，楼市必然会进入一个复苏和量价齐升的通道中，这将是一个中长期趋势。

值得注意的是，本轮城中村改造在资金政策上也有配套支持。

日前发布会明确提出了五条支持内容，一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

严跃进表示，政策明确了四类资金来源和支持，专项借款、专项债、税费优惠、银行贷款四箭齐发，充分说明支持保障力度非常强，尤其是专项债的使用功能扩大，这说明各地更是要用足用好专项债的政策工具，持续推进城中村改造工作的开展。

“本次城中村改造，有助于房地产三项重要目标的统一，即房地产市场止跌回稳、防范化解房地产金融风险、房地产房屋安全。三个目标统一，有别于过去的棚改货币化工作，具有非常好的综合效应。”严跃进称。

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